文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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