5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写bàn)随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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