文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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