近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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