近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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