导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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