饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(qu不朽的意思è)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表不朽的意思(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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