万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(z金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名ī)态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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