导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商长征有多长公里 红军长征一共用了几年品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì长征有多长公里 红军长征一共用了几年)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　长征有多长公里 红军长征一共用了几年"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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