近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(g雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗é)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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