5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yín一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的g)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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