饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次(当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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