5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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