饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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