万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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