近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jī1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022n)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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