近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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