导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字p>

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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