多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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