5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)1米等于多少mm 1米等于多少厘米具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ1米等于多少mm 1米等于多少厘米)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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