5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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