文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地四月的小说集，四月的小说好看吗(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)四月的小说集，四月的小说好看吗发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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