文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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