5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(s先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案hí)代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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