5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(d邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗ì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(f邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗ā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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