近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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