万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(s脱销什么意思啊，什么叫做脱销hì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(x脱销什么意思啊，什么叫做脱销ìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　<脱销什么意思啊，什么叫做脱销/p>

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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