OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表(b小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔iǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的(de)大平(píng)层(cén小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔g)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲(q小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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