“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了地产的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了(le)一个很(hěn)明显的(de)分化(huà)，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考验着国(guó)央(yāng)企的资(zī)金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近(jìn)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要(yào)集中在强二线和二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业(yè)的(de)复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了chéng)本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期(qī)持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超(chāo)一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务(wù)、家用电(diàn)器、物(wù)业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材料端(duān)息息相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越来(lái)越大(dà)，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的(de)行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合(hé)同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大(dà)的(de)。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做(zuò)到到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这跟它(tā)的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了