5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jī许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校n)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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