OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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