导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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