导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。<世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼/p>

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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