5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基单倍行距是多少于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（单倍行距是多少券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢单倍行距是多少复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 单倍行距是多少