文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shān织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思g)，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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