近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。<过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子/p>

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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