导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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