近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎ主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别n)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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