文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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