万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。20《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节19年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节>

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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