5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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