近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yín临沂是几线城市，临沂是几线城市2023g)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le临沂是几线城市，临沂是几线城市2023)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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