5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思