5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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