5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(z凝神静气的意思 凝神静气是成语吗ài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下凝神静气的意思 凝神静气是成语吗，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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