5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语