近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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