万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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