导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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