文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房牛鬼蛇神是什么生肖(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(y牛鬼蛇神是什么生肖àn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hò牛鬼蛇神是什么生肖u)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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